Kira uyuşmazlıklarında yeni dönem 1 Eylül’de başlıyor. Kira tespit, tahliye, uyarlama, kontrat kaynaklı sorunlar, taşınmaz paylaşımı, kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar, aidata ilişkin davalar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak. İhtilafların tamamı önce arabulucuya gitmek zorunda olup daha sonra dava açılabilecek. Arabuluculuk sürecini davayı açmak isteyen taraf başlatacak. Örneğin ev sahibi tahliye davası açmak istiyorsa önce arabuluculuk sürecini başlatacak. Başvuruda ve iki saate kadar olan görüşmelerde ücret alınmayacak. Bu sürenin üzerindeki görüşmelerde asgari ücret tarifesine göre hesaplanacak tutar taraflardan eşit olarak alınacak. Başvurular dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak. Kira artışına yüzde 25 sınırlaması 1 Temmuz itibarıyla başlarken, kiracı ve ev sahibini arabuluculuk sistemi konusunda merak edilen soruların yanıtları şöyle:
Kira sözleşmem 2 yıllık olup 15 Ağustos’ta doluyor, ev sahibim 3 ay içinde tahliye etmem için ihtarname gönderdi. Arabulucuya kim başvuracak?
Sözleşmeniz ister 1 ister 2 yıllık olsun; kiranızı düzenli yatırmaya devam ettiğiniz sürece ev sahibinizin sizi 10 yıllık yasal süreden önce tahliye etmesi mümkün değil. Beş yılın sonunda da rayiç bedel üzerinden kira güncellemesi yapabilir. Arabulucuya kiracı da ev sahibi de başvurabilir. Kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davası, kiracı ve kiralayan arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa başvurabilir. Arabulucuya başvurular 1 Eylül itibariyle başlayacak, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına ücretsiz yapılacak. Süreci, kira tahliye davası açmak isteyen ev sahibinizin başlatması gerekiyor. Ev sahibiniz tahliye ihtarnamesinin ardından dava açmayı düşünüyorsa arabulucuya gitmek zorunda. Buradaki görüşmeler de yaklaşık 2-3 hafta içinde sonuçlanır. Görüşmede anlaşma sağlanmazsa ev sahibiniz dava açabilir. Ancak 5 yıllık süreyi doldurmadığınız için yüzde 25’in üzerinde zam talebi de reddedilecektir.
Arabulucuya nasıl gidilecek, görüşmeler ne kadar sürecek?
Arabulucuya dava açmayı planlayan tarafın başvurması gerekiyor. Dava için yetkili mahkemedeki arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekiyor. Eğer o mahkemede büro kurulmadıysa sulh hukuk mahkemelerine başvurulabilir. Adliyedeki arabulucu bürosuna başvuru yapıldıktan sonra taraflarla ayrı ayrı görüşülerek uyuşmazlığa ilişkin bilgi alınır. Ardından taraflarla bir toplantı gerçekleştirilir. Tarafların menfaatlerine uygun çözüm bulunması halinde anlaşma sağlanır. Arabulucu ve tarafların katılımıyla hazırlanan anlaşma tutanağı imzalanır. Bu tutanak mahkeme ilamı niteliği taşır. Örneğin söz konusu olan kira artışı ise uzlaşma sonrası dava açılamaz. Kira uyuşmazlıklarının 3 haftada çözüme kavuşturulması hedefleniyor. Uyuşmazlık durumunda bir hafta ek süre de alınabilecek.
Arabulucuda uzlaşma sağlanamaması durumunda süreç nasıl işleyecek?
Uzlaşma sağlanamadığına yönelik bir tutanak hazırlanır. Dava açacak olan taraf bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek dava açar. Uygulamanın başladığı tarihten önce açılan davalarda ve 1 Eylül’e kadar açılan davalarda zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvurma şartı aranmayacak. Bu tarihten önce ilk derece, istinaf, bölge adliye mahkemelerindeki davalar için arabuluculuk uygulanmayacak.
Ev sahibim ‘ben oturacağım’ deyip evi boşaltmamı istiyor. Arabulucu ev sahibim lehine mi karar verir?
EV sahibinin kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma söz konusu olmazsa ev sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde “İhtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekiyor. 1 Eylül itibarıyla ise mahkeme yerine arabulucuya konuyu taşıyabilir. Arabulucu ihtiyacın gerçek olduğu kanaatine varırsa ev sahibinin lehine karar verebilir. Oğlu ya da kızının oturacağını gerekçe göstererek kiracıyı çıkaran ev sahibi daireyi başkasına 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.
Ev sahibim haziran itibarıyla ara zam talebinde bulundu. Konuyu arabulucuya götürebilir miyim?
Kıralık mülklerde yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir defa olmak üzere gerçekleşiyor. Yüzde 25 zammın dışında artış yapılamaz. Bu oranın üzerinde yüksek bir zam uygulanamıyor. Bu konuda tehdit ve baskı söz konusu ise dava açma hakkınız bulunuyor. Davadan önce konuyu arabulucuya götürebilirsiniz.
Gayrimenkulde hangi davalarda arabulucu zorunlu olacak?
Kira tespit, tahliye, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak. Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ortaklığın giderilmesine yönelik uyuşmazlıklar için de arabulucuya başvurulabilecek. Site, apartman yönetiminin aidat ödememe nedeniyle başlatacakları icra takibi, itiraz halindeki davalar, komşu hakkı, kat malikleri kur kararına uymayan aleyhine açılacak davalar, öncesinde de arabulucuya gidilmesi zorunlu olacak.
Görüşmelere taraflar mı avukatları mı katılacak?
Görüşmelere, kiracı, ev sahibi, kat maliki, yönetici, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarla, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Görüşmeye taraflardan birinin katılmaması durumunda uzlaşmazlık tutanağı katılan tarafla beraber düzenlenir. Dava açılması durumunda katılmayan taraf ister haklı ister haksız çıksın arabulucu ücreti ve yargılama giderinin tamamını ödemek zorunda olacak.
Başvuruda ücret ödenecek mi, dava durumunda masrafları kim karşılayacak?
Başvurular ücretsiz olup uzlaşma sağlanması durumunda Adalet Bakanlığı’nın belirlediği arabuluculuk ücreti tarifesine göre ücretleri iki taraf yarı yarıya yatılır. Arabulucuda iki saate kadar olan görüşmeler için ise ücret alınmıyor.
ADIM ADIM SATIŞ SÜRECİ
-Türkiye Noterler Birliği’nin internet sitesindeki e-Başvuru sistemi üzerinden işlem yapmak istenen noter seçilip başvuru yapılacak.
-Noterlik tarafından, başvuranın taşınmazın hak sahibi olduğunun tespitinin ardından başvuru kabul edilerek işlem başlatılacak.
-Başvurunun kabulüyle noter tarafından taşınmazla ilgili tapu kayıtları incelenecek, satış yapmaya engel durum olup olmadığı kontrol edilecek.
-Taşınmazın satışına engel durum bulunmadığının belirlenmesiyle gerekli harç ve tapu döner sermaye hizmet bedelinin ödenmesi için ilgililerin cep telefonlarına mesaj gönderilecek.
-Harç ve masrafların ödenmesinin ardından taraflar düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesini imzalamak üzere noterliğe davet edilecek.
-Sözleşmeler noter huzurunda alıcı ve satıcı tarafından imzalanacak.
-İmzalanan sözleşmeler sisteme kaydedilecek.
-Bunun ardından da sözleşmelerin Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine elektronik ortamda gönderilmesiyle taşınmaz, tapu kütüğüne tescil edilecek.
-Taşınmazın devri gerçekleştikten sonra düzenlenecek tapu ve diğer belgeler noter tarafından teslim edilecek.
